La loi 18-00 relative au statut des copropriétés d'immeubles bâtis, modifiée et complétée par la loi 106-12, fixe le cadre. Beaucoup de conflits naissent simplement de sa méconnaissance.
La répartition par tantièmes
Les charges générales — nettoyage, gardiennage, électricité des communs, honoraires du syndic, assurances — sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes inscrits au règlement de copropriété. Ces tantièmes sont proportionnels à la valeur de chaque lot.
Les charges spéciales
Certaines charges ne concernent qu'une partie des copropriétaires : l'ascenseur d'un bâtiment donné, le chauffage d'une aile. Le règlement de copropriété peut prévoir une clé de répartition spécifique. À défaut de mention, la règle des tantièmes s'applique.
Le compte bancaire dédié
C'est l'une des dispositions les plus importantes et les moins respectées : les fonds de la copropriété doivent être déposés sur un compte ouvert au nom de la copropriété. Le syndic n'en est que mandataire.
Le budget prévisionnel
Le syndic établit chaque année un budget prévisionnel, soumis au vote de l'assemblée générale. Les appels de fonds ne peuvent porter que sur des dépenses prévues à ce budget — ou décidées séparément en AG.
La reddition de comptes
À la fin de chaque exercice, le syndic rend compte de sa gestion : dépenses réalisées, comparaison avec le budget, situation des impayés. Tout copropriétaire peut demander à consulter les pièces justificatives.
Ce que vous pouvez exiger
- Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
- Les procès-verbaux des assemblées générales
- Le budget prévisionnel voté et le compte de gestion
- Votre relevé de charges détaillé
- Les pièces justificatives des dépenses
Si votre syndic refuse de communiquer ces documents, c'est un signal d'alarme.