تغيير السانديك ليس نزاعًا ولا عقوبة، بل قرار تدبيري يعود إلى الجمعية العامة وحدها. إن أُنجز بشكل سيئ، تبقى الإقامة شهورًا بدون حسابات ولا أرشيف ولا سيولة. وإن أُنجز بشكل صحيح، فإنه لا يستغرق أكثر من ستة أسابيع.
أولًا: الأسباب التي تبرّر التغيير
- لم تُعقد أي جمعية عامة منذ أكثر من سنة؛
- لا توجد محاسبة معروضة، أو حسابات يستحيل مطابقتها؛
- أموال الإقامة لا تمرّ عبر حساب باسمها؛
- المتأخرات لا تُطالَب أبدًا، ويتحملها من يؤدي بانتظام؛
- الصيانة متوقفة: مصعد معطّل، إنارة مطفأة، سطح يتسرب منه الماء؛
- المخاطب غير متاح، ولا جواب للملاك المقيمين بالخارج.
الخطوة 1 — إعداد وضعية شاملة
قبل أي استدعاء، اجمع مع المجلس النقابي: نظام الملكية المشتركة، محاضر الجمعيات السابقة، كشوف حساب الإقامة، وضعية المتأخرات، العقود الجارية (المصعد، النظافة، الحراسة، التأمين)، وعقود عمل المستخدمين. هذه اللائحة تخدمك مرتين: تؤسس القرار، ثم تصبح قائمة الوثائق التي ستطالب بها السانديك السابق.
الخطوة 2 — استشارة شركتين أو ثلاث
اطلب عروضًا مرقّمة انطلاقًا من الوضعية نفسها، وإلا فلن تكون قابلة للمقارنة. شركة تقدّم ثمنًا دون معاينة العمارة ودون معرفة العدد الدقيق للشقق لا تقدّم شيئًا في الحقيقة.
الخطوة 3 — استدعاء الجمعية العامة
هذه هي الخطوة التي يقع فيها الخطأ غالبًا. يجب أن يُدرج تغيير السانديك صراحةً في جدول الأعمال، في نقطتين منفصلتين: إنهاء مهمة السانديك الحالي، ثم تعيين السانديك الجديد بالاسم، مع تحديد مدة الانتداب ومبلغ الأتعاب.
الاستدعاء يصدر عادةً عن السانديك المزاول. وإذا رفض أو لم يجب، يسمح القانون 18.00 للمجلس النقابي، أو لمجموعة من الملاك يمثلون حصة كافية من الأنصبة، باستدعاء الجمعية العامة مكانه. احترم أجل الاستدعاء المنصوص عليه في نظام الملكية المشتركة — خمسة عشر يومًا على الأقل — وأرفق العروض المتوصل بها ليصوّت الجميع عن بيّنة.
الخطوة 4 — التصويت ثم التوثيق
يُصوَّت على كل نقطة على حدة بالأغلبية المطلوبة، ويُدوَّن ذلك في محضر موقّع. بدون محضر موزّع على جميع الملاك، لا يكون القرار قابلًا للاحتجاج به: سيرفض السانديك السابق تسليم أي شيء، وسيكون محقًا شكليًا. المحضر الموقّع يُبلَّغ إليه، وهو ما يُطلق باقي المسطرة.
الخطوة 5 — استرجاع الأرشيف والأموال
هنا ينجح التغيير أو يفشل. اطلب، مقابل وصل مكتوب، في لائحة واحدة:
- نظام الملكية المشتركة وتصميم التقسيم؛
- جميع محاضر الجمعيات العامة؛
- حسابات السنة المالية الأخيرة والوثائق المثبتة؛
- لائحة اسمية للمتأخرات، شقة بشقة، محيّنة إلى تاريخ التسليم؛
- كشوف ورصيد الحساب البنكي للإقامة، وإغلاقه أو تحويله؛
- العقود الجارية ومعطيات المزوّدين؛
- عقود العمل وأوراق الأجور والتصريحات لدى الضمان الاجتماعي؛
- المفاتيح والبطاقات وأجهزة التحكم ورموز الدخول؛
- ملفات الحوادث الجارية وعقود التأمين.
لائحة متأخرات ناقصة هي الفخّ الكلاسيكي: بدونها ينطلق السانديك الجديد من الصفر، ولا تُسترجع أبدًا المبالغ المستحقة قبل التسليم.
الخطوة 6 — تركيب التسيير الجديد
في الأسابيع الأولى: فتح أو تحويل الحساب باسم اتحاد الملاك، استئناف الأرصدة شقةً بشقة، إخبار المزوّدين والمستخدمين كتابةً، تحيين الإعلانات، وتسليم كل مالك وضعيته الفردية. وهو الوقت المناسب لفتح فضاء إلكتروني يرى فيه كل مالك كشفه وأداءاته ووثائق الإقامة، حتى من الخارج.
ثلاثة أخطاء يجب تجنبها
- التوقف عن أداء الواجبات للضغط: أنت لا تعاقب السانديك، بل تُجفّف خزينة العمارة — وتصبح أنت المتأخر في الملف المقبل.
- التصويت على الإنهاء دون تعيين الخلف: إقامة بدون سانديك لا يمكنها أن تؤدي ولا أن تحصّل.
- الاكتفاء باتفاق شفوي حول تسليم الوثائق: كل شيء يُطلب كتابةً، بتاريخ ووصل.
لفهم دور السانديك ومسؤولياته بشكل أعمق، اقرأ دليلنا الشامل حول السانديك في طنجة. ونحن نستأنف بانتظام تسيير إقامات بطنجة في هذه الوضعية، بما في ذلك مع متأخرات وسنوات مالية غير مقفلة: تحدّث إلينا عن عمارتك أو اطلب عرضًا مفصّلًا — الوضعية الأولية تُعدّ معك قبل أي التزام.